SNDA（Subordination、Non-Disturbance、Attornment 契約）

SNDA（Subordination、Non-Disturbance、Attornment 契約）は、借主、貸主、貸主の金融機関の３者が締結する文書です。この３要素はそれぞれ、貸主の債務不履行後に金融機関が建物の所有者となった場合に何が起きるか、という別々の論点に答えます。

３つの構成要素

Subordination は、借主の賃借権が金融機関の抵当権に劣後することを意味します。subordination がなければ、先順位の賃借権の存在によって金融機関の担保権が不安定になる可能性があります。多くの機関投資家系レンダーは、融資条件として subordination を要求します。

Non-disturbance は、借主を保護する部分です。賃借権が抵当権に劣後していても、金融機関が foreclosure を行った場合には、金融機関または競売取得者がその賃貸借契約を承継し、借主を退去させないことを定めます。non-disturbance がなければ、金融機関は foreclosure により後順位権利として賃貸借契約を消滅させることができ、借主は急な立退きリスクにさらされます。

Attornment は、それに対応する借主側の約束です。金融機関が建物を引き継いだ場合、借主は金融機関または新たな所有者を新しい貸主として受け入れ、その当事者に賃料を支払い、既存契約上の義務を継続して履行することを意味します。attornment により、金融機関は貸主の地位に円滑に入れ替わることができます。

この３つを組み合わせると、均衡の取れた妥協になります。金融機関は foreclosure 時の優先順位と運営継続性を確保し、借主は占有継続と退去回避を確保し、貸主は建物の資金調達を実現できます。

なぜ重要か

SNDA がなければ、借主は２方向のリスクを負います。賃貸借契約が抵当権より先に締結されていれば、その賃借権は先順位となり、foreclosure 後も借主は残る一方で、金融機関側の担保は制約を受けます。この状態では、機関投資家系レンダーは通常融資を実行しません。逆に、賃貸借契約が抵当権より後であれば、自動的に劣後し、foreclosure によって契約が消滅する可能性があります。借主は、執行を行う金融機関または承継所有者から退去を求められ得ます。

SNDA はこの両方を同時に調整します。賃借権を抵当権に劣後させつつ、同時に金融機関から拘束力のある non-disturbance の約束を取得するわけです。

SNDA の交渉

交渉上の力関係は一方向ではありません。金融機関は、信用力が不十分、または建物戦略上重要でないと判断するテナントに対しては、non-disturbance を拒否できる余地を求めます。借主は、現在および将来の金融機関から締結済み SNDA を貸主が提供する義務を、賃貸借契約自体に組み込みたがります。

適切に交渉された商業賃貸借契約では、通常次の内容を含めます。

• 契約開始前に、現行レンダーからの SNDA を貸主が提出する義務。
• 将来のレンダーからの SNDA を、新規融資実行後の一定期間内、通常は３０日以内に貸主が提出する義務。
• SNDA がレンダーの「commercially reasonable」な書式であること、その carve-out を借主が事前確認していること。
• 貸主が SNDA を提出できない場合に、借主が契約解除その他の救済を受けられること。

貸主側でよくある反論は、SNDA の取得について「reasonable efforts」を尽くすことだけを約束するものです。これは、提出義務そのものと比べて実質的に弱い条件です。差は、提出に失敗した場合に借主が救済を持てるかどうかにあります。

レンダー書式に通常入る内容

レンダーの SNDA 書式はさまざまですが、貸主またはレンダーに有利で、借主が見直すべき条項としては次のようなものがあります。

借主の default がある場合に non-disturbance を外す carve-out。考え方自体は合理的で、default 中の賃貸借までレンダーが無条件で維持する必要はありませんが、「default」の定義が軽微または治癒可能な事項まで広がっていないか確認が必要です。

貸主の過去の default について、レンダーの責任を限定する liability limitation。多くの SNDA では、レンダーが契約を承継しても、foreclosure 前の貸主違反、１か月を超える前払賃料、未払の TI allowance について責任を負わないとされます。これはレンダー実務では標準的ですが、未実行 TI のリスクを借主に移します。TI 義務を維持するよう交渉するか、foreclosure 前に貸主が TI を拠出する義務を求める必要があります。

契約上の notice and cure rights を修正または上限設定する条項。レンダーが、元の賃貸借契約より長い cure period を要求することがあります。受け入れ可能な場合もありますが、相互性を確認すべきです。

estoppel と SNDA の違い

両者は一緒に提示されることが多いものの、役割は異なります。estoppel は、現時点の賃貸借契約についての事実関係を確認する文書です。SNDA は、将来の金融機関との関係における契約上の地位を変更します。レンダー側代理人が両方をひとまとめに送ってきても、それぞれ独立に判断する必要があります。

APAC に関する補足

香港やシンガポールの機関投資家向けファイナンスでは、主要テナントについて SNDA の提出を求めることが一般的です。内容自体は米国実務と同じですが、文書名は異なることがあり、「tenant acknowledgement」や「lease confirmation」と題される場合があります。

日本のオフィスファイナンスでは、歴史的には SNDA 型文書よりも、レンダーによる賃貸借契約の直接レビューや、貸賃債権譲渡などレンダー有利の仕組みに依存してきました。ただし、東京の外資案件や J-REIT ファイナンスでは、特に国際水準タワーのアンカーテナントについて、SNDA 型文書が求められる場面が増えています。

ファイナンスや売却のために契約ポートフォリオを要約するなら、SNDA の提出義務、現行レンダーに関する carve-out、レンダーの non-disturbance 書式への参照を契約単位で把握することがデューデリジェンス短縮の要点です。LeaseTrace は、その抽出作業を出典付きで整理します。