Exclusive Use Clause（専用使用条項）

リテール賃貸借における exclusive use clause（専用使用条項）は、ショッピングセンターまたは建物内で、特定の用途、業態、または商品カテゴリーを営む事業者を当該テナントだけに限定する契約上の権利です。これは、貸主が隣接区画を直接競合に賃貸することからテナントを守る仕組みです。同時に、商業不動産の中でも、最も強く交渉され、最も限定的に書かれ、紛争化しやすい条項の一つです。

平易にいうと何をする条項か

テナントは、施設内に競合が入らないという前提で、割高な賃料を受け入れたり、より長い契約期間を約束したりします。exclusive-use 条項は、その前提に法的拘束力を与えます。貸主がこれに違反し、競合に賃貸したり、既存テナントに保護対象カテゴリーへの拡張を認めたりした場合、テナントには救済が発生します。典型例は、賃料減額、percentage-rent override（歩合賃料基準への切替え）、貸主に是正行動を求める権利、または解除権です。

一般的な条項内容

exclusive-use 条項の実質は、３つの要素で構成されます。

第１は、保護対象用途の定義 です。ここが条項の中心であり、具体性の程度が極めて重要です。「コーヒーショップ」は広い定義です。一方で、「座席を有し、エスプレッソ系飲料とペストリーを販売し、年間売上のうち１平方フィート当たり売上がＸドルからＹドルの quick-service coffee retailer」のような定義は狭いです。どちらにも利点と欠点があります。

広い定義は強い保護になりますが、境界事例が増えるため執行は難しくなります。狭い定義は執行しやすい一方で、定義の外側に形式的に逃げる余地を貸主に与えます。たとえば、「quick-service coffee retailer」ではなく「fast-casual coffee cafe」として賃貸する余地です。

第２は、exclusive の地理的範囲 です。多くの exclusive は施設全体または建物全体に適用されます。特定フロア、ウイング、通路に限定される場合もあります。地理的範囲が狭いほど、保護は弱くなります。

第３は、carve-out と例外 です。一般的な carve-out は次のとおりです。

• 既存テナント。契約開始時点ですでに保護対象用途を営んでいるテナントは grandfathered（既得権扱い）となります。exclusive は遡及適用されません。
• 付随的販売。主たる事業が別であるテナントは、保護対象商品を限定的に販売できます。たとえば、百貨店が保護対象カテゴリーの商品を少量販売する場合です。
• anchor tenant。大規模 anchor は、施設全体の集客を支えるとの理由で、小規模テナントの exclusive から除外されることがよくあります。
• 特定ブランド carve-out。貸主が、特定の競合１社だけは施設内の別区画に入れられるよう交渉することがあります。たとえば、同一施設内の別区画に Starbucks を入れる場合です。

サンプル文言

Landlord agrees that during the Term, no other tenant or occupant of the
Shopping Center shall be permitted to use its premises for the operation of
a "Coffee Specialty Retailer," defined as a business deriving more than
twenty percent (20%) of its gross sales from espresso-based beverages and
brewed coffee. This exclusive shall not apply to (i) tenants operating in
the Shopping Center as of the date hereof, (ii) Anchor Tenants A and B,
or (iii) sales of pre-packaged coffee or coffee beans for off-premises
consumption.

交渉ポイント：テナント側

強い exclusive を求めるテナントは、次の点に集中すべきです。

測定可能な要素を含む具体的な保護対象用途の文言。たとえば「カテゴリーＸからの売上が総売上の２０％超」のような sales-percentage threshold（売上割合基準）は、純粋な説明文言より執行しやすくなります。

意味のある地理的範囲。施設全体に及ぶ exclusivity は通常の水準です。フロア限定の exclusivity は弱い保護です。

限定された carve-out。anchor carve-out は避けにくい場合がありますが、「任意の anchor tenant」ではなく、特定の named anchor に限るべきです。incidental-sales carve-out についても、除外対象テナントの売上に占める最大割合を明記すべきです。

実効的な救済。最も一般的なのは賃料減額です。一定の違反継続期間、通常６か月から１２か月経過後の解除権が最も強い救済です。また、貸主には、違反テナントに対して一定期間内に法的措置を取る義務を課すべきです。

anti-circumvention language（迂回防止条項）。貸主が、別ブランド名の子会社、joint venture、affiliate を使って保護対象用途を運営させることを防ぎます。

交渉ポイント：貸主側

貸主が exclusive に抵抗するのは、tenant mix（テナント構成）最適化の自由が制限されるためです。一般的な貸主保護は次のとおりです。

保護対象用途の狭い定義。隣接カテゴリーをできるだけ除外します。

既存テナント、anchor、指名例外に対する恒常的 carve-out。

cure period。見かけ上の違反に対応する時間を貸主に与え、その期間内はテナント救済を発動させません。

限定的な救済。多くの貸主は、解除ではなく賃料減額のみにとどめたがります。

相互制限。テナントがコーヒーについて exclusive を得るなら、貸主としては、当該テナントが一定競争半径内の他物件で同種営業を行うことも制限したいと考えます。exclusive を与えた直後に向かい側へ競合店を出されるのを避けるためです。

よくあるドラフティング上の落とし穴

曖昧な説明文言。「restaurant」は「casual-dining American restaurant」より広い一方で、執行は難しくなります。「fine dining」は、測定可能な基準がなければ、ほぼ執行不能です。

集約定義の落とし穴。「ice cream」に exclusive を持つテナントでも、frozen yogurt、gelato、smoothie の店に対する保護が実際には及ばないことがあります。いずれも競合であっても同じです。カテゴリー一覧を明示的に書くべきです。

譲渡後の存続。貸主が賃貸借契約を承継人に譲渡した場合、exclusive は承継人を拘束するかという問題です。多くの法域では、適切に記録されていれば拘束しますが、承継人を明示的に拘束する旨を契約文言で確認しておくほうが紛争予防になります。

独占禁止法上のリスク。市場定義が極端に狭く、exclusive が強い場合、法域によっては独占禁止法上の審査対象になり得ます。特に当該テナントが市場支配力を持つ場合です。大半のリテール exclusive はその閾値を下回りますが、全国または地域で大きな市場シェアを持つテナントは弁護士レビューを入れるべきです。

ＡＰＡＣでの違い

exclusive-use 条項は、香港、シンガポール、東京の国際水準モールや商業施設で一般的です。特に高級ブランドや specialty brand でよく見られます。ドラフティング実務は、ローカル型賃貸借よりも米国実務に近い傾向があります。

香港：Central や Causeway Bay の旗艦立地のリテール賃貸借では、anchor と既存テナントに対する標準的 carve-out を伴う exclusive がよく見られます。香港裁判所での執行可能性はありますが、時間はかかります。実際には、テナントが訴訟を起こすより、貸主が違反テナントに対して是正を求めて解決することが多いです。

シンガポール：香港に近く、CapitaLand や Frasers の施設では比較的しっかりしたドラフティングが見られます。

日本：東京の国際水準モールでは、特に銀座、表参道、六本木で、海外高級ブランド向けの exclusive が見られます。国内型モールでは、従来は tenant mix 最適化を貸主の裁量とみなし、exclusive をあまり使いませんでしたが、国際テナントではこの傾向が変わりつつあります。

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