Force Majeure Clause（不可抗力条項）

商業賃貸借における force majeure clause（不可抗力条項）は、当事者の支配を超える異常事態によって義務の履行が妨げられた場合に、一方または双方の履行責任を免除する条項です。これは、戦争、自然災害、政府措置、パンデミック、テロその他これに類する事象に対応する、賃貸借契約上の「回路遮断器」のようなものです。重要なのは、ほぼすべての商業賃貸借で、force majeure は賃料支払義務を免除しないという点です。通常は、物理的な作業義務やサービス提供義務のみを停止し、その範囲もテナントが想定しがちなほど広くありません。

平易にいうと何をする条項か

force majeure 事由が発生すると、影響を受けた当事者は、その事由が続く期間中、賃貸借契約上の一定の義務について履行を延期または免除できます。相手方も同期間中、対応する義務から同様に解放されます。たとえば、政府命令で建物が閉鎖された場合には、貸主の quiet enjoyment（平穏使用収益保障）の約束は免責されます。この条項は、「契約は履行されなければならない」という原則に対する契約上の carve-out（適用除外）です。これがなければ、頼れるのは frustration や impossibility といった法理だけですが、これらは適用範囲が狭く、結果も予測しにくいのが通常です。

force majeure 条項に通常含まれる内容

実務上機能する force majeure 条項には、４つの要素があります。

第１に、条項発動の契機となる 列挙事由 です。一般的には、天災、戦争、テロ、市民騒乱、火災、洪水、地震、台風、pandemic／epidemic／public health emergency、政府命令、労働争議、禁輸、輸送障害、影響当事者の支配を超える公益設備停止などが入ります。通常は最後に、「上記と同種で、影響当事者の合理的支配を超えるその他の事由」という catch-all（包括文言）で締めます。

第２に、通知要件 です。force majeure を援用する当事者は、一定期間内（多くは事象発生後７日から３０日）に、事象の内容と停止対象となる義務を記載した書面通知を相手方に出さなければなりません。

第３に、mitigation duty（損害軽減義務） です。影響を受けた当事者は、事象の影響を軽減し、可能になり次第速やかに履行を再開するために合理的努力を尽くす必要があります。

第４に、rent carve-out（賃料支払義務の除外） です。force majeure 条項のいかなる規定も、テナントの賃料その他金銭債務の支払義務を免除しないことを明示します。テナント寄りの交渉が最も通りにくいのは、通常この点です。

米国式のサンプル文言は次のとおりです。

If either party is delayed or prevented from performing any obligation under
this Lease (other than the obligation to pay Rent or other monetary sums)
due to an event of Force Majeure, that party's performance of such obligation
shall be excused for the period of such delay, provided that party gives
written notice to the other within fifteen (15) days of the event and uses
commercially reasonable efforts to mitigate. Force Majeure shall not excuse
any obligation to pay Rent, Operating Expenses, Real Estate Taxes, or other
monetary sums due hereunder.

交渉ポイント：テナント側

テナントが force majeure で求めることは、通常３つです。

第１は、使用不能となる casualty event（事故・損壊事由）についての rent abatement carve-out（賃料減額の明示） です。これは通常、force majeure ではなく casualty／damage 条項で扱われますが、両者は相互に関係します。契約書がこれらを組み合わせている場合、force majeure 事由によって賃借部分が一定期間（多くは３０日）を超えて使用不能になったときに、賃料が明示的に減額されるよう求めるべきです。これがないと、たとえばハリケーンで建物が損傷した場合、貸主には修繕期間が与えられる一方で、テナントは使えない区画の賃料を払い続けることになります。

第２は、対象事由の拡張 です。pandemic／public health emergency は、２０２０年以前には明示されないことが多くありましたが、現在は明記すべきです。同様に、スマートビル設備に依存する建物では、building systems への cyber attack（サイバー攻撃）も重要性が高まっています。

第３は、期間上限 です。force majeure 事由がたとえば１８０日を超えて継続する場合には、いずれの当事者も違約金なしで契約を終了できるようにすべきです。これは、貸主が区画を引き渡せず、テナントも代替利用ができないまま停止状態が無期限に続くことを防ぎます。

交渉ポイント：貸主側

貸主が求めるのは、通常次の内容です。

catch-all を含まない限定的な事由リスト。貸主は、force majeure を真に異常な事態に限定したく、景気後退、調達難、予見可能な規制変更には広げたくありません。

広い rent carve-out。他の義務が停止しても、賃料支払は継続させたいのが通常です。

相互適用。テナントが内装工事の遅延について force majeure を援用できるなら、貸主も引渡遅延について同じ保護を求めます。

実効性のある mitigation 要件。事象継続中、一定間隔で相手方に書面の状況報告を出すことなどを求めます。

よくあるドラフティング上の落とし穴

雑に書かれた force majeure 条項は、紛争の余地を３つ残します。

「同種性」要件のない catch-all 文言。「当事者の支配を超えるその他一切の事由」とすると、供給遅延から市場需要の減退まで含み得るほど広く読まれます。catch-all は必ず「上記列挙事由と同種の事由」に結び付けるべきです。

通知時期が曖昧。「prompt notice（速やかな通知）」では争いになります。「事象発生後１５日以内に書面通知」とすれば争いにくくなります。

force majeure 条項と casualty 条項の矛盾。casualty 条項は通常、賃借部分の損壊を扱い、通常は賃料減額を認めます。force majeure 条項は、より広い履行義務を扱います。両方ある場合は、両者が矛盾しないようにすべきです。たとえば、force majeure が casualty に基づく賃料減額を上書きしないことを明確にします。

ＡＰＡＣでの違い

香港のオフィス賃貸借では、歴史的に、force majeure 条項は narrow（限定的）で形式的なものが多く、コモンロー上の frustration 法理を前提にしていました。２０２０年以降は、pandemic／public health emergency を明示する契約が増えています。２００３年のＳＡＲＳの経験から、香港では貸主有利の carve-out（賃料は継続し、テナントは解除できない）に寄ったドラフティングが多く見られます。

シンガポールも法体系の由来は香港に近く、規模の大きいテナント案件では force majeure 条項がより丁寧に交渉されます。２０２０年以降は pandemic の明示が一般的です。

日本では、借地借家法 に、force majeure 的な考え方と重なる法定保護があります。予見不能な事情変更を理由とする賃料減額（賃料減額）は、米国法や香港法よりも日本法のほうがテナントに利用しやすい面がありますが、判例上の運用は限定的です。現在の東京の国際水準オフィス賃貸借では、明示の force majeure 条項に pandemic と government order を入れるのが通常になっています。

ポートフォリオの各契約について、force majeure の対象事由、通知期間、mitigation 要件、解除トリガーを根拠ページ付きで整理したい場合は、LeaseTrace で契約ごとにこれらの項目を抽出できます。