CAM Charges

CAM 是 Common Area Maintenance 的縮寫。在商業租約中，CAM charges 指租戶分攤業主為營運、維護，以及「有時」維修物業共用部分而產生的費用，例如大堂、升降機、走廊、停車場樓層、園景、保安及大廈管理。對租戶而言，CAM 通常是基本租金以外金額最大的可變動支出之一，也是最容易在年終對賬時出現落差的項目。

How CAM is calculated

一般辦公室租約會界定一個 CAM「expense pool」，即業主可轉嫁給租戶的費用類別，以及租戶的「pro rata share」，通常按租戶的可出租面積除以整棟大廈的總可出租面積計算。業主每年會先估算 CAM，按月連同租金一併收取，待曆年結束後再按實際支出對賬。若實際支出高於估算，租戶需補回差額；若估算高於實際，租戶則會獲得抵扣。

其中有兩個機制尤其重要。第一個是 gross-up：當大廈未完全出租時，固定成本會攤分到較少的付費租戶身上，令每個租戶的 CAM 被不合理地推高。gross-up 條款會把可變動支出「例如公用設施、清潔、耗材」重述為假設大廈達到例如 95% 入住率時的水平，避免現有租戶變相承擔業主的招租風險。第二個是 base year，常見於 modified gross 或 full-service 租約：租戶只需支付高於約定基準年度的 CAM 增幅，而不是整個 expense pool。base year 是否反映一個已穩定、並已完整 grossed-up 的年度，往往是租約中影響最大的數字之一。

What to watch for

審計權是最有用的保障之一。應留意租約是否明文賦予租戶每年一次查核業主 CAM 賬目的權利，並列明回應期限，以及當審計發現高報超過某個門檻時由誰承擔審計費用「常見門檻為 3% 至 5%」。業主通常會嘗試把審計期限設得很短、限制只能由 CPA 進行、禁止按成果收費的審計方，並要求保密；這些條款大多都可以談判。

亦要看清楚 expense pool 本身。資本性支出不應列入 CAM，除非租約明確寫明；即使可以列入，也應按使用年期攤銷，而不是在單一年內一次性入賬。經常出現的「consulting」或關聯方管理費、marketing pools，以及為將來更換設備而預留的 reserves，都是業主常加入、租戶應要求解釋的項目。同樣地，也要檢查租約是否列明明確 exclusions，例如租賃佣金、融資成本、折舊，以及只為個別租戶而做的工程，這些都不應放入 CAM pool。

對 controllable CAM「即稅項、保險及公用設施以外的項目」設上限，也值得爭取。例如把 controllable CAM 的年度升幅限制在每年 4% 至 5%，可讓租戶較合理地預測未來五年的成本，而不是向業主開出空白支票。

APAC variations

在香港，美國租約中所說的 CAM，通常會拆分為 management fees「由租戶直接支付給管理公司」以及 rates / government rent「法定收費」。部分辦公室租約亦會把「air-conditioning charges」列於 management fees 之外，尤其是採用中央冷水機系統的較舊甲級寫字樓；這些條款需要特別仔細閱讀，因為不同大廈的做法差異很大。

在新加坡，辦公室租約通常把對應費用稱為 service charge，按月收取，並在年終作出與美國 CAM 類似的 true-up。另需加上 GST。

在日本，對應概念是 共益費（kyōekihi）。它通常按每坪固定月費計算，對賬頻率亦普遍低於美國 CAM；業主傳統上較傾向維持穩定收費，而不是每年大幅波動。東京較大型、國際化程度較高的甲級大廈，近年開始採用較接近美國風格的對賬方式。

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