Common Area（共用部分）
Common area 在商業租約中代表甚麼、它的界定如何影響 CAM charges，以及簽約前應先釐清哪些範圍。
最後更新: 2026-05-06
在商業地產語境中，common area 是指由所有租戶共用、並用作進出、服務或享用物業的部分。它可以是大堂、升降機、走廊、公眾洗手間、停車場樓層、上落貨區、園景，或天台機電設施。從較嚴格的法律角度看，這些範圍並非租戶承租的面積，但租戶往往需要透過 CAM charges 分攤其維護成本。
Why common area definitions matter
「common area」與「tenant area」的分界，其實就是哪些部分由業主控制、哪些部分由租戶控制的分界。這會直接影響兩件事。
營運成本分攤。與 common area 有關的營運開支，通常會納入 CAM 並轉嫁給租戶，或視乎租約類型由業主吸收。與租戶自用處所有關的營運開支，則由租戶直接支付，或在 gross lease 中視作已包含於 base rent。若租約對 common area 的定義含糊，便很容易出現哪些成本應放入哪個項目的爭議。
面積量度。租戶支付租金的「rentable」面積，通常等於「usable」面積，即實際租用空間，再加上租戶按比例分攤的 common area。兩者之間的比例就是 load factor（公攤比率），它會直接影響租戶按每 usable square foot 實際支付多少租金。若 load factor 為 15%，一個佔用 10,000 usable square feet 的租戶，便會按 11,500 rentable square feet 支付租金。不同大廈的計法可以差很遠；有些只計同層的 common area，有些則連大堂、機房和共享設施空間也算進去。
Three layers of common area
大部分寫字樓都可分為三層 common area：
Building common area 是整棟大廈所有人共用的部分，例如主大堂、樓梯塔、升降機、地下層公共設施、機房及中央洗手間。
Floor common area 是同一多租戶樓層內共用的部分，例如走廊、樓層洗手間、升降機前室，以及電力和電訊設備櫃。
Tenant amenity space 則是會隨租約而變動的類別，例如健身室、會議中心、美食廣場或天台花園。有些租約會把這些空間視為 common area，透過 CAM 收費；有些則把它們列為獨立於 CAM 的 amenity fee 結構。
較完整的租約，會明確列出哪些地方屬於哪一層級，以及各層級的相關成本如何向租戶分攤。
Tenant control concerns
雖然 common area 並非租戶承租範圍，但租戶在經濟和營運上仍然有直接利益：
合理通行權：租約應保證租戶可 24/7 進出其承租處所，包括升降機服務、供電和保安安排；只有真正緊急情況及已公告維修才應例外。
維護標準：租約應寫明 common area 需要維持在「first-class office building」或其他相稱級別的標準。否則，一旦大堂或共用設施明顯失修，租戶在合約上可運用的空間會很有限。
未經同意不得作重大改動：大規模重整，例如加入 coworking lounge、重做大堂，或改變大廈用途，都可能影響租戶營運。多數租約會給業主很廣泛的 common area 改動權；租戶應爭取在影響其通行或使用的重大變更上享有同意權。
特別使用權：對零售租戶而言，common area 內某些位置的專用權，例如招牌、商場臨街位置或行人路展示空間，通常都是談判重點，並應在租約中明文列出。
Common area in retail vs office
在 retail 租約中，common area 往往更具爭議，因為租戶之間會競逐人流。商場租約通常會把 common area 定義得較廣，包括停車場、food court 和 plaza；同時賦予業主明確的重整權，例如增設 kiosks、舉辦宣傳活動或加裝 signage。CAM 亦常按每平方呎設定年度收費，而不是按實際成本逐年對賬。商場租戶通常亦會有與 common area 相關的權利，例如商場最低營業時數、marketing fund 分攤，甚至與整體出租率掛鈎的 co-tenancy 條款。
在 office 租約中，common area 通常較偏向行政和量度上的定義，租戶主要關注的是成本分攤、通行安排，以及維護標準。
APAC variations
在香港，多數現代寫字樓租約都會相當清楚界定 common area，但較舊大廈歷來曾存在較多非正式做法。《建築物管理條例》及《大廈管理協議公契工作守則》提供了基本框架，而甲級寫字樓一般都會跟隨這套做法。
在新加坡，對應定義通常會寫在 Master Plan 及大廈分層業權文件之中（如適用），租約再以引用方式納入。
在日本，共用部（kyōyōbu）是 common area 的標準用語。日本寫字樓租約歷來較常透過固定月額 共益費 分配 common area 成本，而不是像 CAM 那樣逐年對賬；至於哪些部分被納入，很多時只會簡短界定，並交由大廈管理慣例處理，而不會在租約中逐項談判。
如果手上有多份租約，而各自對 common area、load factor 和通行權的定義都不同，先把這些欄位按同一結構整理出來，整個組合分析才有可比性。可直接用 LeaseTrace 做這件事，並附上可回溯到原始 PDF 的引文。