Gross Lease（全包租約）
甚麼是 gross lease、業主如何承擔營運成本、它在甚麼情況下對租戶較合理、它與 modified gross（修正毛租）的分別，以及亞太區的對應做法。
最後更新: 2026-05-06
Gross lease，有時亦稱為 full-service（全包服務租約）lease，是指租戶支付一筆全包租金，由業主承擔大廈的營運開支，例如稅項、保險、公用設施、清潔、維修和管理費。租戶只需支付一條穩定的成本線；成本波動則由業主吸收。這是商業租約中最直接的結構，在寫字樓市場亦曾是歷史上的預設做法，直到 modified gross 逐步成為主流。
gross lease 如何運作
機制本身很直接。基本租金會訂在一個已反映業主預期營運成本及利潤的水平。若大廈暖氣費上升，由業主承擔；若房地產稅上升，亦由業主承擔。租戶面對的通脹風險，主要只來自租約本身的加租條款，通常是固定百分比遞增（每年 2.5% 至 4%），或與 CPI 掛鈎。
由於業主要承擔營運成本風險，gross lease 按每平方呎計的表面租金，通常會高於同一空間的 triple-net 租約。單看 gross 與 net 的標價沒有太大意義；真正可比較的指標是 net effective rent，即把 gross rent 扣除租戶原本在其他結構下需自行承擔的營運成本後，剩下的實際租金水平。
哪些情況下 gross 對租戶較合適
gross lease 對以下情況尤其合適：
- 租戶規模較小，不希望自行承擔營運成本波動。
- 租戶所租面積只佔大型多租戶大廈的一小部分，若逐項分攤開支，行政成本會很高。
- 租期較短（例如一至三年），可變營運成本的暴露期有限。
- 租戶更重視預算可預測性，而不是爭取成本下行帶來的經濟利益。
相應代價是，租戶對營運決策沒有控制權，亦較難看清業主實際如何管理大廈。若物業日後變得更省成本，受益的一方通常是業主，而不是租戶。
gross、modified gross 與 net 的分別
在較大的美國寫字樓市場，純粹的 gross lease 其實已不多見。許多標示為 "full-service" 的租約，實際上是 modified gross with a base year：租戶支付的基本租金，已包含某個 base year（基準年度）的營運開支，其後只需支付高於該年度的增幅。所以如果 base year 的營運成本是每平方呎 $12，而第三年升至 $13，租戶便只需支付多出的 $1（按其分攤比例計）。純 gross 較接近固定成本全包；modified gross 則較像先設一個自負額。
triple-net 租約則走向另一端：基本租金較低，而稅項、保險和營運開支由租戶另行支付。NNN 在單一租戶零售及 net-lease 投資中最常見；gross 和 modified gross 則在多租戶寫字樓中較常見。
談判 gross lease 時要看甚麼
有三點最重要。
第一，是 加租機制。固定每年 3% 遞增，預算上最容易掌握。與 CPI 掛鈎，經濟上較公平，但波動也較大。若能談到 "CPI 或 4%，以較低者為準" 的上限，通常對租戶較有利。亦要留意是否採用複利式寫法；「按上一年租金加 3%」會逐年複利，而「按原始基本租金加 3%」則不會。
第二，是 "full service" 不包括甚麼。即使是 gross lease，很多時亦會把租戶專用的公用設施（例如非辦公時間 HVAC、專用電路、機房冷卻）、高於大廈標準的清潔服務，以及超出指定數量的垃圾清運排除在外。哪些算已包括、哪些不包括，往往是談判焦點。
第三，是若租約設有 base year，則要看 base year 下營運開支的定義。有些業主會把 base year 設得偏低，例如在不完整年度開始計算，或在大廈尚未穩定出租前開始計算，結果令租戶日後需就一個不真實的低基準支付加幅。較合理的做法，是要求 base year 反映一個正常、已穩定入伙，並已適當 gross-up（按滿租假設重述成本）的年度；否則便應以較高基本租金換取較合理的基準。
亞太區的對應做法
在香港和新加坡，所謂 "inclusive" 或 "all-in" 租約，大致接近 gross lease，但實務上大部分寫字樓租約仍會把 management fee 與基本租金分開列出。基本租金本身較接近「未連營運成本」的數字，再加上管理費以及差餉／物業稅後，整體才接近 gross 的經濟效果。做承租成本分析時，始終要回到 net-effective 基礎。
日本的寫字樓租金，歷來常把 共益費 包含在基本租金內，或與之並列。較舊的租約常直接報出「共益費込み」租金，經濟上接近 gross。較新的東京租約，尤其在丸之內和大手町，則更常把兩者分開，實務上更接近 modified gross。
不論租約採用哪一種結構，真正需要比較的經濟條款，始終是表面基本租金、加租方式、營運成本部分（分開列明或已包入），以及 gross-up 規則。LeaseTrace 可以把這些欄位逐份抽出，並附上原始頁面引文，方便橫向比較整個租約組合。