Holdover Tenancy（租約期滿後繼續佔用）

Holdover tenancy 是指租戶在租約期滿後，未有簽署新租約或正式延期文件，仍然繼續管有已租處所的狀態。這在法律上屬於一種尷尬情況：租約未算完全終止，但亦未正式續期。實務上，租約本身幾乎一定會寫明此時如何處理，包括 holdover 租戶需要支付甚麼租金。

How holdover usually arises

最常見的原因，是續租談判在租約到期前仍未完成。雙方本來都打算繼續租賃，但新租約或正式延期文件尚未簽署。租戶繼續使用處所，業主繼續收租，雙方便在文件補上前，以一種混合狀態繼續運作。

較少見的情況，是租戶原本打算遷出，但最終超期佔用，例如新辦公室未能如期交付、裝修工程延誤，或公司搬遷時間表改動。租戶無法如期交吉，便會落入未經授權的 holdover。

無論是哪一種情況，租戶都是在沒有現行有效租約的前提下佔用處所，而業主有權採取行動。

What the lease typically says

大部分商業租約都會設有 holdover clause，通常會寫明以下幾點：

租金加幅。Holdover 租金幾乎一定高於原先的 base rent，常見為原 base rent 的 150% 至 200%，有時更高。這是刻意安排：業主要阻止租戶 holdover，並把因此造成的干擾成本反映在價格上。部分租約亦會規定 operating expense pass-throughs 仍按 100% 另計，再疊加已加乘的 base rent。

按月續租還是 at-will 的分別。如果業主在沒有提出反對下收取 holdover 租金，多數司法管轄區會推定雙方按原租約條款形成按月租賃，租金則按加幅後金額計算。若業主拒收租金並要求交還管有，租戶便可能成為 tenant at sufferance，業主可在相對短時間內要求其遷出。

業主損失的賠償條款。如果 holdover 導致業主未能向新租戶交付單位，租約通常會容許業主追討因此產生的後果性損失，例如新租戶的流失租金、搬遷成本、代理佣金等。這些金額通常是在已加乘的 holdover 租金之外另行追討，實際風險可能遠高於 holdover 租金本身。

不構成放棄權利條款。業主收取 holdover 租金，並不代表其放棄驅逐權或索償權。

Negotiating the holdover clause

租戶談判時，尤其應留意三點。

第一，是 加幅本身。150% 屬合理範圍。200% 至 300% 已較進取，通常只適合停留時間極短的情況。凡高於 200%，都應爭取對租戶較有利的 carve-out，例如在超期首 30 至 60 日不適用高倍數，特別是在雙方正積極談續租時。

第二，是 後果性損失的責任尾部。若 holdover 的賠償責任沒有上限，而業主又已簽妥新租戶，風險會相當實在。較合理的做法，是把損失上限訂為加乘後租金的三至六個月。

第三，是 善意談判 carve-out。如果 holdover 是由雙方正在進行中的續租談判所致，加幅不應即時適用，而應設有一段約定寬限期，常見為到期後 60 至 90 日，前提是雙方繼續以善意方式談判。

Holdover with vs without landlord consent

這裡有一個細微但重要的分別。

經業主同意的 holdover，有時亦會被描述為經允許的 tenancy at will，意思是業主已明確接受租戶繼續佔用，例如收取租金或以書面確認。此時雙方關係通常會被視為按月租賃，可按法定通知期終止，但在終止前會持續存在。

Tenancy at sufferance 則是業主並未同意的 holdover。租戶在法律上接近無權佔有人，業主可在極短通知下要求其遷出。業主即使暫時未採取行動，也不代表已放棄任何權利。

希望保留所有選項的業主，通常會仔細記錄每一次溝通，並避免把收取 holdover 租金表述為租約的延續。

APAC practice

在香港，寫字樓租約普遍會加入 holdover 條款，租金加幅常見於 150% 至 200% 之間。《業權轉易及財產條例》為若干默示租賃概念提供基本框架，但實務上仍以租約文字為主。

新加坡情況與香港相近。《Civil Law Act》提供若干預設規則，但商業租約大多可透過明文條款覆蓋。

在日本，《借地借家法》下的 法定更新 對租戶保障較強，業主不容易拒絕住宅或符合條件的商業租約續期。至於國際級寫字樓租約中的 holdover，主要仍受租約明文條款規管，而《借地借家法》的整體傾向仍較偏向租戶。業主如希望做到明確到期失效，通常會採用 fixed-term lease「定期借家契約」，而這類租約一般都會寫入明確的 holdover 條款。

如果手上同時管理美國、香港、新加坡和日本的租約組合，逐份記錄 holdover multiplier、損害賠償上限，以及善意談判 carve-out，對交易模型和續租周期規劃都很重要。可用 LeaseTrace 抽出這些欄位，並保留對應原租約頁面引文。