Rentable vs Usable Square Feet（可出租面積與可使用面積）
為甚麼 rentable / usable 的分別重要、公攤比率如何計算、常見量度標準如何影響租金，以及亞太區的常見做法。
最後更新: 2026-05-06
Rentable square feet 與 usable square feet 的分別，是商業租約中最常被低估的一個數字。租戶按 RSF（可出租平方呎） 支付租金，實際佔用的則是 USF（可使用平方呎）。兩者之間的差額，就是 load factor（公攤比率），在現代寫字樓中常見為 10% 至 25%，而它會直接改變實際支付的租金金額。
The two measurements
Usable square feet 是租戶實際可擺放傢具、佔用和使用的面積，也就是承租處所內部的空間。通常量度至分隔牆內側，不包括承租範圍以外的部分。
Rentable square feet 則等於 usable square feet，再加上租戶按比例分攤的若干 common area，通常包括大堂、升降機前室、共用走廊、中央洗手間、機房，以及按不同標準可能納入的部分共享設施空間。這個數字會依據既定量度標準計算；在國際級大廈中，最常見的是美國的 BOMA（Building Owners and Managers Association 面積量度標準）、全球常用的 IPMS（International Property Measurement Standards，國際物業量度標準），以及各地的本地標準。
RSF / USF 的比率就是 load factor，有時亦會稱為 「add-on」 或 「core factor」。若 load factor 為 15%，意思就是租戶每使用 1 平方呎，便要按 1.15 平方呎支付租金。
Why the load factor varies
主要有三個原因：
大廈配置。單一租戶樓層的 load factor 通常較低，因為走廊和同層洗手間本身就專屬該租戶，可較自然地納入 usable area。多租戶樓層的 load factor 則較高，因為走廊、升降機前室和共享洗手間需要在多個租戶之間按比例分攤。核心筒較大、機電樓層較多的舊式大廈，load factor 一般亦會高於較新的高效設計。
量度標準。BOMA 2017 是現行美國辦公室常用標準，會把部分共享設施空間，例如天台花園和會議中心，視作可向租戶分攤的 common area。仍見於舊租約的 BOMA 1996，對 common area 的定義則較窄。很多國際市場使用的 IPMS 3，對若干空間的處理方式亦與 BOMA 不同。同一座大廈即使物理上完全沒有變動，若由 BOMA 1996 改為 BOMA 2017，rentable area 也可能出現 3% 至 6% 的差異。
談判結果。哪些空間算作 common area，初步由業主界定，再由租戶審核。若業主把過多 amenity space 加入 rentable area，load factor 便會被推高，租戶按每 usable foot 計的實際租金亦會上升。
How load factor changes the economics
可以看一個簡單例子。租戶承租 10,000 USF，而大廈的 load factor 為 15%，實際支付租金的面積便是 11,500 RSF。若表面租金是每年每 RSF 100 美元，全年租金就是 115 萬美元；但若按 USF 回推，租戶實際支付的是每 USF 115 美元。真正應拿來比較不同方案的，是每 usable square foot 的實際成本，而不是表面的 RSF 單價。
因此，若兩座大廈的 load factor 分別是 12% 和 20%，單看每 RSF 租金很容易得出錯誤結論。RSF 單價較低的方案，按 USF 計算後反而可能更貴。
What to verify in a lease
簽約前至少應做三件事：
把大廈採用的量度標準寫進租約，包括年份和版本。「BOMA 2017」屬於清楚寫法；「industry standard」則不是。
拿到 USF 和 RSF 的實際量度數字，並列明 load factor。這看似基本，但實務上業主有時只會報 RSF。
保留審核權。租戶應有明確權利，在租約開始後的指定時限內，自費委託量度；若最終發現業主的數字有重大高報，量度費應由業主退回。2% 至 3% 的量度差異並不罕見；若高於這個範圍，便值得要求調整租金。
APAC measurement quirks
香港 常見 gross floor area、constructible floor area、saleable area 等具有監管背景的官方概念。寫字樓租約歷來亦常引用 gross area，而其中往往包含相當大的效率損失；較舊甲級寫字樓出現 25% 至 35% 的 load factor 並不罕見。近年中環、銅鑼灣和九龍東的新式大廈，已逐步向國際標準靠攏。地政總署的《Code of Measuring Practice》可作為基準。
新加坡 的寫字樓租約通常會引用接近 RSF 概念的 「lettable area」，而量度方式大致貼近 BOMA。市區重建局對 gross floor area 的定義則主要屬監管用途，而非商業租賃用途。
日本 主要使用 tsubo（坪；1 tsubo 約等於 3.31 平方米或 35.6 平方呎） 作為面積單位，而這與 rentable / usable 的分別本身是兩回事。東京寫字樓歷來因核心筒配置較低效，實際 load factor 常高於美國同類物業；丸之內、大手町和六本木的國際級大樓，近年已更接近全球慣例。閱讀以 tsubo 表達的租賃資料時，要分清楚的是「按 rentable 計」還是「實際可佔用」的 tsubo，這其實就是美國 RSF / USF 檢查的對應版本。
When this matters most
Rentable / usable 的分別，在三種情況下尤其重要：
比較兩份競爭中的租約：一定要統一換算成 USF 租金再比較。
跨市場整合租約組合：若不同租約使用不同量度標準，應先全部轉成單一標準，例如 USF 或經標準化處理的 IPMS 指標，再計算組合層面的數據。
租期中途重新審核：若大廈經過大型翻新後重新量度，而租約又引用大廈 「as-measured」 面積，新 RSF 可能會直接改變租金。
若要同時比較香港、新加坡、日本和美國市場的租約，RSF / USF / tsubo 之間的換算，往往就是令組合數據失真的隱藏來源。可用 LeaseTrace 先把量度標準、USF、RSF 和 load factor 抽成同一格式，至少先把轉換基礎放到同一行可見。