Sublease（分租）

Sublease 是指租戶（「sublessor」）把其租用物業的全部或部分空間，再出租予第三方（「subtenant」），租期可以覆蓋餘下租期的全部或一部分，但原租戶仍然是原始（「prime」）租約下的主要租戶。sublessor 仍然要向業主承擔 prime lease 下的一切責任；subtenant 則只向 sublessor 負責。

這與 assignment 在結構上不同。assignment 是原租戶把其全部權利與義務轉讓予第三方，並從關係中退出（但仍可能受制於業主同意及任何持續擔保）。

租戶為何會做 sublease

最常見有三個原因：

第一，是 空間過剩。原本按人手擴張預期租下五層樓的公司，之後有半層或一整層長期空置，便會透過 sublease 回收部分閒置租金。

第二，是租期中途出現 策略改變，例如關閉辦公室、縮減規模，或改為 remote 工作模式。租戶未必能提早終止租約，但希望回收現金流。

第三，是 arbitrage。若市場租金已高於 prime lease 的合約租金，租戶便可按較高市場價做 sublease，賺取差額。這在低市時簽下的長租約中特別常見。

主租約通常會要求甚麼

幾乎所有商業租約都會在某程度上限制 subletting。常見有四種形態：

絕對禁止 較少見，通常只出現在零售或特殊的單一租戶交易。若寫字樓租約直接完全禁止，通常屬警號。

需要業主同意，而業主不得無理拒絕 是最常見版本。租約會寫明，租戶只有在取得業主書面同意後才可做 sublease，但業主不得無理拒絕。甚麼構成「合理」，一般會在其他條文界定，例如參考 subtenant 的財務實力、擬定用途及聲譽。

Recapture（業主收回空間的權利） 讓業主可以不批准 sublease，而是直接收回相關空間，並終止租約對應部分。這明顯偏向業主；若市場租金上升，升幅會由業主而非原租戶取得。租戶應爭取把 recapture 限於面積超過某個比例（例如 50%）或期限超過某個時長的 sublease。

Profit-sharing 容許業主拿走 sublessor 因 sublease 收取而高於 prime lease 租金的 50% 至 100%。這是處理上述 arbitrage 情況的標準機制。較合理的談法，是把比例壓至 50%，並容許扣除 sublessor 的交易成本，例如代理佣金、法律費、給予 subtenant 的免租，以及裝修補貼。

sublessor 仍然要承擔甚麼責任

這是 subtenant 與 sublessor 都必須先理解的結構特點。無論 subtenant 是否付款，sublessor 都 仍然要向 prime landlord 承擔全部責任，包括基本租金、營運開支、還原責任及彌償義務。若 subtenant 違約，sublessor 仍須向 prime landlord 履約。

因此，sublease 並不真正轉移風險，只是多加一個交易對手，卻沒有移除原本對業主的責任。若 sublessor 想真正退出，應爭取 assignment，並要求原租戶獲解除責任，而不是只做 sublease。

subtenant 應爭取哪些保障

subtenant 在 sublease 下承租空間時，要面對一個結構風險：若 prime lease 因任何原因被終止，例如 sublessor 違約、雙方同意提早終止，或貸款方 foreclosure，sublease 亦可能一併失效。subtenant 已投入裝修成本，卻會因此失去保障。

可爭取三類保護：

Recognition agreement，由 prime landlord 發出書面確認，表明若 prime lease 終止，業主會按已同意條件承認 subtenant 為直接租戶。這可視為 sublease 版本的 non-disturbance。

Right to direct payment：由 subtenant 直接向 prime landlord 付款，令 sublessor 退出現金流環節。有些業主會接受，特別是在 sublessor 信貸較弱時。

對 prime lease 做盡職審查：在簽 sublease 前，必須仔細閱讀 prime lease。sublease 在功能上受 prime lease 每一項條款約束，包括終止觸發、還原責任及選擇權。subtenant 不可能取得比 sublessor 更多的權利。

亞太區慣例

在香港，寫字樓租約通常容許 subletting，但須取得業主同意，而且常附帶 excess rent profit-sharing。若市場偏緊、業主手上有其他租戶可選，recapture 亦很常見。

新加坡寫字樓做法與香港相近，但有一個細微差別：由 HDB 管理的商業空間（雖然在 CBD 寫字樓中較少見）對 sublet 的限制通常更嚴，並與用途類別直接掛鈎。

在日本，subletting（転貸借 tenshakushaku）在住宅及不少較舊商業租約中通常被禁止或嚴格限制。國際級東京寫字樓近年較多容許 subletting，但業主同意仍屬必需，而 recapture 仍是業主最常用的救濟。

如果正在處理一個包含多份 subleased space 的租約組合，需要逐份抽出主租約對分租的限制、profit-share 及 recapture 機制，並附上原文引用，用 LeaseTrace 會較快整理清楚。