TI Allowance（租戶裝修補貼）

TI allowance，是指業主同意用於租戶單位裝修工程的款項，形式可以是直接支付，也可以是事後報銷。除租金外，這通常是商業租約中金額最大的談判條款之一，而且租約內對定義和適用範圍的限制通常很多。

TI 補貼的常見結構

常見有三種形式。

固定金額補貼最常見於寫字樓租約：業主同意按每平方呎或一筆過金額設上限（例如紐約寫字樓每可出租平方呎 US$60，或香港每平方呎 HK$300），由租戶自行安排裝修。超出上限的部分由租戶承擔。若實際開支低於上限，通常也不會自動轉為免租期，除非租約明確寫明可以這樣處理。

turnkey 裝修則相反：由業主按雙方同意的設計完成單位交付，並承擔超支風險，租戶只需遷入。turnkey 常見於較小型的郊區項目，以及部分亞太區 core+ 大廈。相應代價是租戶對用料、完工時間和細節的控制較少。

混合式結構通常最需要談判：一部分是固定 TI 補貼，另一部分是由業主提供已達到特定「shell condition」的交樓狀態，並明確列出哪些項目由業主負責，例如 HVAC 分區、花灑密度、基本照明和洗手間可用狀態。租約應清楚區分哪些屬於 shell，哪些屬於 TI；否則日後對賬時很容易出現爭議。

可報銷與不可報銷的成本

這通常是爭議最多的部分。偏向業主的租約，往往會把 TI 限於「硬裝工程成本」，例如間隔、天花、地板、電力、機械和水喉工程，並排除軟成本，例如建築設計、工程顧問、項目管理，以及 FF&E、數據佈線和租戶招牌。偏向租戶的租約，則會把更多項目納入可報銷範圍，常見做法是把軟成本的上限設為總補貼額的 10% 至 15%。

亦要仔細看 draw schedule。TI 補貼通常要按已提交的發票、每名承建商和分判商的 lien waiver，以及 substantial completion 證明文件分期支付。有些租約會要求先扣起 5% 至 10%，待最終完成並清理所有 punch list 項目後才發還。若租戶打算依靠這筆補貼去向供應商付款，提款時間和付款時間不一致，便可能形成營運資金缺口。

另一個常見陷阱是 提款期限。不少租約規定，所有報銷申請必須在租約生效後十二個月內提交，逾期即作放棄。若工程分階段進行，或申請牌照及審批時間較長，這條款最好在一開始就延長，而不是施工期間才再談。

攤銷與等值租金

從經濟角度看，TI 補貼本質上就是租金的一部分。假設一份十年租約提供每平方呎 US$60 的 TI 補貼，以 6% 折現率計算，大致相當於每年每平方呎約 US$8 的有效租金減讓。無論是物業出售、再融資，還是租戶比較兩份報價，雙方都會關心 net effective rent，即表面租金扣除 TI 攤銷和免租期後的實際租金水平。只比較表面租金，通常不足以反映真實成本。

亞太區的常見做法

在香港，甲級寫字樓通常以 bare shell with raised flooring and basic ceiling 的狀態交樓，也就是常說的 "warm shell"。在市場較穩定時，每平方呎 HK$200 至 HK$500 的 TI 補貼並不罕見。續租時亦常會附帶較小額的「翻新補貼」，用於更新飾面，而不是整體重做裝修。

新加坡與香港情況相近，但業主更常以「fit-out period」方式處理，即提供兩至四個月免租期讓租戶裝修，而建築成本仍由租戶自行承擔。純粹按金額計算的 TI 補貼較不標準，通常只見於較大型交易。

日本的寫字樓租賃過往很少提供 TI；租戶通常自行承擔裝修費，並在續租時支付 更新料。近年東京國際級寫字樓，特別是丸之內和六本木針對外資租戶的項目，開始提供美式補貼安排，但仍遠未普及，應在談判初期就確認清楚。

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