Exclusive Use（排他用途）條款

零售租約中的 exclusive use 條款，是租戶在同一商場或大廈內，就某一特定用途、業務或產品類別享有「自己是唯一經營者」的合約權利。它的作用，是防止業主把相鄰舖位租給直接競爭對手。這也是商業地產中最常被談判、範圍最狹窄、亦最常引發爭議的條款之一。

用白話說，這條款在做甚麼

租戶之所以願意支付較高租金，或接受較長承租期，通常是基於一個假設：商場內不會有其他直接競爭者分薄其銷售。exclusive use 條款，就是把這個假設變成有法律約束力的安排。如業主違反條款，例如把物業租給競爭對手，或容許現有租戶擴展至受保護類別，租戶便可獲得補救，例如減租、調整 percentage rent（營業額租金）計法、要求業主採取執法行動，或終止租約。

典型條款包含甚麼

一條 exclusive use 條款的實質內容，通常有三個運作部分。

第一，是 受保護用途的定義。這是整條條款的核心，而且細節極為重要。"A coffee shop" 的定義很闊；"a quick-service coffee retailer with seating, selling espresso-based beverages and pastries, with annual gross sales between $X and $Y per square foot" 的定義則很窄。兩者各有利弊。

定義闊，租戶保障較強，但亦較難執行，因為邊界情況會大幅增加。定義窄，執行較容易，但業主亦較容易把物業租給一個看起來很接近、但 technically 落在定義之外的競爭者，例如 "fast-casual coffee café" 而不是 "quick-service coffee retailer"。

第二，是 exclusive 的地理範圍。大部分 exclusive 會適用於整個商場或整座大廈；有些則只限於特定樓層、翼區或走廊。地理範圍愈窄，保障便愈弱。

第三，是 carve-outs（例外排除）與 exceptions（例外）。常見包括：

• Existing tenants：在租約開始時已經營受保護用途的租戶，通常會被 grandfathered，亦即 exclusive 不會追溯適用於他們。
• Incidental sales：如某租戶的主要業務不是受保護用途，但只是附帶售賣少量相關產品，通常可獲豁免，例如百貨公司售賣少量相關商品。
• Anchor tenants：大型 anchor 往往會被排除，理由是它們的銷售能支撐整個商場，不應受較小租戶的 exclusive 限制。
• 特定品牌 carve-out：業主有時會要求保留把物業租予某一名指定競爭者的權利，例如允許商場另一位置開設 Starbucks，而不構成違約。

示例條文

Landlord agrees that during the Term, no other tenant or occupant of the
Shopping Center shall be permitted to use its premises for the operation of
a "Coffee Specialty Retailer," defined as a business deriving more than
twenty percent (20%) of its gross sales from espresso-based beverages and
brewed coffee. This exclusive shall not apply to (i) tenants operating in
the Shopping Center as of the date hereof, (ii) Anchor Tenants A and B,
or (iii) sales of pre-packaged coffee or coffee beans for off-premises
consumption.

租戶一方可談甚麼

希望拿到較強 exclusive 的租戶，應集中處理以下幾點：

用可量化參數寫清受保護用途。例如以銷售比例作門檻「如某類別佔 gross sales 超過 20%」，通常比純描述性字句更容易執行。

爭取有意義的地理範圍。整個商場層面的 exclusive 屬常見；只限單一樓層的 exclusive 通常偏弱。

收窄 carve-out。anchor carve-out 往往難以完全避免，但應盡量限於具名 anchor，而不是泛指「任何 anchor tenant」。incidental-sales carve-out 亦應寫明上限，例如該租戶收入中最多有多少比例可來自該受保護產品。

確保補救措施有實效。租金減免最常見；如違反狀態持續一段時間「常見為 6 至 12 個月」後可終止租約，則是最強補救。業主亦應有義務在限定期限內，對違反條款的租戶採取法律行動。

加入反規避字句。避免業主透過附屬公司、合營公司，或以不同品牌名義的關聯實體，把受保護用途重新引入商場。

業主一方可談甚麼

業主通常抗拒 exclusive，因為它會限制業主優化 tenant mix 的能力。常見的業主保護包括：

較窄的受保護用途定義，盡可能把相鄰類別排除在外。

常設 carve-out，涵蓋現有租戶、anchor，以及已點名例外。

補救期，讓業主在租戶補救正式觸發前，有時間處理表面上的違反情況。

有限補救。多數業主偏好只接受減租，而不接受終止權。

對等限制。例如，如租戶就咖啡業務取得 exclusive，業主可能要求租戶在一定 competitive radius（競爭半徑）內，不得於其他物業經營同類業務；業主不會希望自己給了 exclusive，租戶轉頭又在街對面開新店。

常見起草陷阱

描述性字眼過於含糊。"Restaurant" 比 "casual-dining American restaurant" 更闊，但更難執行；"fine dining" 若沒有可量化標準，幾乎無法執行。

分類聚合陷阱。一名租戶就 "ice cream" 拿到 exclusive，不代表它自動能阻止 frozen-yogurt 店、gelato 店或 smoothie 店，即使這些在商業上都屬競爭對手。較穩妥的做法，是把相關類別逐一明文列出。

轉讓後是否繼續有效。如業主把租約或整個商場轉讓予承繼人，exclusive 是否仍對承繼人具約束力？在大多數司法管轄區，只要租約有適當登記，答案通常是是；但租約中如能明文確認對承繼人仍具約束力，可減少日後訴訟。

反壟斷風險。在部分司法管轄區，如市場界定極窄、exclusive 又很強，而租戶本身具顯著市場份額，便可能引起反壟斷審查。大部分零售 exclusive 遠未達此門檻，但如租戶在全國或區域市場已有相當份額，仍應交由律師覆核。

APAC 常見差異

exclusive use 條款在香港、新加坡及東京的國際級商場中都相當常見，尤其是奢侈品牌及專門品牌；其起草方式通常更接近美國市場，而不是本地傳統格式租約。

香港：中環／銅鑼灣旗艦地段的零售租約，經常會出現 exclusive，並附有對 anchor 及現有租戶的標準 carve-out。透過香港法院執行並非不可行，但程序通常較慢；多數爭議最終都是由業主對違規租戶執法，而不是由租戶直接提起訴訟。

新加坡：與香港相近，CapitaLand 及 Frasers 旗下商場的起草通常較完整。

日本：東京國際級商場會為外國奢侈品牌提供 exclusive，特別是在銀座、表參道及六本木。至於本地型商場，過往較少使用 exclusive，因為 tenant mix 優化一向被視為業主自主範圍；但對國際租戶而言，這情況正在改變。

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