Operating Expense Pass-Through（營運開支分攤）條款

operating expense pass-through 條款，是容許業主把大廈營運成本直接向租戶收取，或作為 CAM 一部分收取的租約條文。它會界定哪些開支可 pass through、哪些應排除、成本如何分配予租戶，以及「在寫得較好的租約中」如何限制業主的裁量空間。對大多數商業租約而言，這是除基本租金外最大的可變動成本項目，也是最常見的爭議來源。

用白話說，這條款在做甚麼

這條款把業主實際營運大廈的成本，轉化成租戶須支付的費用。在 triple-net lease 下，這通常是租戶除基本租金外最主要的付款項目。在 modified gross lease 下，租戶通常只承擔超出 base year（基準年度）部分的金額。在 gross lease 下，這些成本會包在租金內，不會獨立收費「雖然業主在內部報表上仍會作分配」。

典型條款包含甚麼

這類條款通常有三個結構部分：營運開支定義、排除項目，以及分配機制。

營運開支定義。租約會列出哪些項目屬 operating expense。常見清單包括：

物業稅及各類 assessment
保險保費「物業、責任、忠誠保險、租金損失」
未向個別租戶分表的公用事業費用「大堂、common areas、外部位置，有時包括全棟 HVAC」
大廈結構、common areas、設備及機電系統的維修保養
common areas 的清潔及清潔服務
保安及管理成本
園藝及外圍保養
垃圾及回收
除雪費用「如適用」
合理的管理費「通常設為 effective gross income 的某一百分比上限」
經攤銷的資本性成本「視談判而定」

排除項目。較偏向租戶的租約，通常會排除：

資本性改善「如使用年期長於 X 年的更換項目」，除非已作攤銷
向其他租戶支付的 leasing commissions、brokerage fees 及 tenant improvement allowances
與租賃、融資或與其他租戶訴訟相關的法律及專業費用
折舊、攤銷、借貸利息及其他融資成本
已由保險、保養保證或其他租戶補償的成本
原始建築工程，或由保養保證涵蓋的 building components 更換成本
與大廈沒有直接關係的業主一般行政開支
業主管理辦公室的租金及房地產稅
慈善捐款、政治捐獻及專業協會會費
與處理既有環境污染有關的費用

分配方式。租戶通常按其 pro rata share 付款，即租戶的 rentable area 除以大廈總 rentable area。有些分配方法會因樓層而作調整「例如低層租戶較少承擔與電梯相關的成本」、按用途類別調整「例如零售租戶多付市場推廣費」，或按其他因素調整。

示例條文

"Operating Expenses" means all costs reasonably incurred by Landlord in
operating, maintaining, repairing, and managing the Building, including
but not limited to: (i) real estate taxes and assessments; (ii) insurance
premiums; (iii) utilities not separately metered to tenants; (iv) building
repair and maintenance; (v) cleaning of common areas; (vi) security;
(vii) landscaping; (viii) trash and recycling; (ix) management fees not
exceeding three percent (3%) of effective gross income; and (x) capital
improvements amortised over their useful life with interest at five
percent (5%) per annum, provided such capital improvements are required
by law, reduce Operating Expenses, or extend the useful life of building
systems.

Operating Expenses shall NOT include: (a) leasing commissions; (b) tenant
improvement allowances; (c) costs of original building construction;
(d) depreciation, amortisation, or interest on financing; (e) costs
reimbursable by insurance or warranty; (f) ground rent payable by Landlord;
(g) Landlord's general overhead not directly related to the Building;
(h) costs of resolving disputes with other tenants; (i) costs incurred
to remediate pre-existing environmental contamination.

Controllable 與 non-controllable

這是很多租約中很有用的一個區分。Controllable（可控制） operating expenses，是業主有裁量空間的部分，例如維修、清潔、耗材及管理。Non-controllable 則包括稅項、保險及公用事業費，這些通常不是業主可實際控制的成本。

較偏向租戶的租約，會對 controllable 開支設定按年增幅上限「通常 4% 至 5%」，而 non-controllable 開支則按實際成本 pass through。這樣可避免租戶承擔業主成本控制失敗的後果，同時亦不要求業主自行吸收外部因素帶來的升幅，例如稅項重估、保險市場轉緊或公用事業加價。

租戶一方可談甚麼

租戶通常希望把 operating-expense exposure 控制在可預測範圍內。應重點爭取：

完整的排除清單。上面的排除項目已屬較標準的租戶友好清單。租約應明文列出；像 "operating expenses customarily included in commercial leases" 這類寫法太含糊。

資本性支出的限制。capex（資本性支出）應按使用年期攤銷，而不是一次過入帳。使用年期應按業界標準衡量，例如 MACRS 或 building-component life tables。可納入 capex 的範圍，應限於：符合法例要求的支出、可實際減少 operating expenses 的支出「而且節省額明顯高於攤銷成本」，以及維持大廈級別所需的支出。

對 controllable 開支設上限。按年增加 4% 至 5%，並明確排除 non-controllable 項目。

管理費上限。effective gross income 的 3% 屬常見市場標準。部分業主會爭取 4%；亦有租約完全不設上限。應爭取明確 cap。

audit rights。這點已在 CAM reconciliation 條款處理；operating expense pass-through 條款應與該條款互相參照並保持一致。

業主一方可談甚麼

業主通常會爭取：

較闊的 operating expense 定義。包括毋須攤銷的資本性改善、較高的管理費，以及所有由業主認為與大廈有關的成本。

較少的排除項目。傾向用概括語言，而不是詳細列出不可收取項目，以保留裁量空間。

不對 controllable 開支設 cap。以保留通脹保護。

較高的管理費。effective gross income 的 4% 至 5%。

按全額 pass through 資本性改善，而不是攤銷。

常見起草陷阱

以外部定義代入。"Operating expenses as defined under generally accepted accounting principles" 這類寫法既含糊，也不實用。較穩妥的做法，是逐項寫出類別。

capex pass-through 定義不清。如只寫 "capital improvements" 而不定義，業主幾乎可把任何支出放進 operating-expense pool。較好的寫法，是把 capex 定義為使用年期超過 X 年、在業主帳簿上作資本化處理，並須按使用年期攤銷的支出。

marketing pool 混入營運開支。特別在零售項目中，業主有時會把整個商場的市場推廣費放進 operating expenses。較穩妥的做法，是把 marketing 列為獨立、透明的費用池，並設自己的供款比率，而不是藏在 CAM 內。

affiliate 管理費過高。業主有時會向其 affiliate 支付高於市場水平的管理、保安、清潔或其他服務費。租約應要求 affiliate 提供的服務按 market rate 收費，或以可核對基準作限制。

年終 true-up 時間與其他條款衝突。這應由 reconciliation 條款統一規管；如 operating-expense pass-through 條款另有不同時限，兩者便可能互相衝突。交叉引用時應保持一致。

APAC 常見差異

香港寫字樓租約通常把 operating expenses 拆成 management fee「付予管理公司」、government rent and rates「法定支出」及 air-conditioning charges「部分舊樓仍會分開收取」三個費用桶。所謂 operating expense，在香港實務上往往分散在這三項中。租戶應整體理解三者合計後的總風險。

新加坡 主要以 service charge 作為 operating-expense 載體，另加 GST。資本性改善通常由業主承擔，而不是 pass through。

在日本，共益費 歷來是對應 operating expenses 的收費方式，但較常見為固定月費，而不是真正的 pass-through。東京國際級寫字樓近年有時會加入美式 reconciliation。

如果租約組合同時涵蓋多個市場，而各份租約對 operating expenses 的定義、排除項目、controllable cap 及管理費安排又不同，要做可比性分析時，LeaseTrace 可以逐份抽取這些欄位並保留頁面引用。