續租選擇權條款

option to renew（續租選擇權）是租客在初始租期屆滿後，按租約列明的條件，透過在指定行使期內向業主發出書面通知，以延長租約的合約權利。對長期商業租約而言，這往往是最有價值的權利之一，同時也是最常被誤解的權利之一。條文寫得差，這個 option 可能形同虛設；條文寫得好，它可以成為租客房地產策略中最有槓桿的一部分。

用白話說，它的作用是甚麼

這個 option 讓租客在初始租期後，繼續佔用同一幢大廈內的同一單位，而毋須由零開始重新談一份新租約，也毋須在公開市場與其他承租人競爭。續租期內的經濟條件，例如 base rent、escalation、operating expense 的處理方式，通常由 option 條款本身決定，可以是固定公式，也可以按續租時的 fair market value, FMV（公平市值）來界定。

一般的 option 條款包含甚麼

這類條款通常有五個核心部分。

Option 的數目及每個續租期的長度。常見做法是一至三個 option，每個 3 至 5 年。較大型的長期辦公室租約，也可能只設一個 10 年 option，或兩個 5 年 option。

行使期。即租客可以發出通知的日期區間。常見為租約到期前 9 至 18 個月。越早行使，業主越容易規劃；越遲行使，租客對市場狀況的掌握會更多。

通知要求。需要書面通知、送達至指定地址，並符合指定格式。有些租約要求租客在行使時一併提出續租租金，之後由業主確認或提出異議；有些則把租金設定放到行使之後才處理。

續租租金。即續租期內適用的經濟條件：

• Fixed step（固定遞增）：在初始租期租金基礎上按既定幅度增加，例如 "Base Rent during the renewal term shall be 110% of the Base Rent in effect at the end of the initial Term"。
• Fair market value (FMV)（公平市值）：在續租時把租金重設至 FMV，並透過估值或協商決定。常見會加上 "not less than the prior rent" 的下限。
• CPI-linked（按 CPI 調整）：租金按某個基準日起累積的 CPI 升幅上調。
• Hybrid（混合模式）：先按 step 調整，再按 FMV true-up。

行使條件。例如租客在行使時不得違約、必須一直自行佔用該物業而不是透過分租安排持有，並且可能需要確認其持續具備相應信貸狀況。

示例條文：fixed step

Tenant shall have one (1) option (the "Option") to extend the Term for an
additional period of five (5) years (the "Renewal Term"), exercisable by
written notice to Landlord delivered not less than twelve (12) months
nor more than fifteen (15) months prior to the expiration of the initial
Term, time being of the essence. The Option shall be exercisable only
if Tenant is not in default at the time of exercise. Base Rent during
the Renewal Term shall be one hundred ten percent (110%) of the Base
Rent in effect during the last month of the initial Term. All other
terms and conditions of this Lease shall apply during the Renewal Term.

示例條文：FMV 重設

Base Rent during the Renewal Term shall be the Fair Market Rent for the
Premises as of the commencement date of the Renewal Term, but not less
than the Base Rent in effect during the last month of the initial Term.
"Fair Market Rent" means the rent that would be paid by a willing tenant
for comparable office space in the Building or in comparable buildings
in the submarket, taking into account all relevant factors including
size, location, services, tenant inducements, and operating expense
allocation. Within thirty (30) days of Tenant's exercise of the Option,
Landlord shall propose Fair Market Rent in writing. If Tenant does not
agree, Landlord and Tenant shall each appoint a qualified MAI appraiser
within fifteen (15) days, and the two appraisers shall jointly select a
third within fifteen (15) days. The Fair Market Rent shall be the
average of the three appraisals, excluding any appraisal that is more
than ten percent (10%) above or below the median of the three.

租客一方應談甚麼

租客在爭取續租 option 時，通常應集中處理以下幾點：

多個 option。一個 5 年 option 已經有價值；兩個 5 年 option 更好；如果規劃週期較短，三個較短的 option 可能更合適。租客毋須為這個權利額外付款，而業主只是需要把這個權利保留給租客。

較寬的行使期。在到期前 9 至 18 個月行使，讓租客有時間把市場情況與續租條件比較。通常應爭取較寬的一端。

對租客較有利的 FMV comparable 選取。FMV 的定義應以同一幢大廈及同一分區市場為基礎，而不是更廣泛的整體市場。comparables 應反映已簽署交易，而不是業主的叫價。

只有 floor，沒有 ceiling。續租租金不應低於原有租金，但也不應被原有租金封頂。這樣當 FMV 低於原有租金時，租客仍可保留續租價值，而不會因條文限制而失去利益。

續租時把 tenant inducements 一併計入。如果續租租金按 FMV 重設，FMV 的定義應反映 comparable 新租交易內包含的 tenant inducements，例如免租期、TI allowance。否則租客會支付完整 FMV，但拿不到市場上同類新租客可取得的誘因。

對 default 條件作 carve-out。"not in default" 應限制於重大金錢違約；輕微違約或可補救違約，不應直接令 option 失效。

容許已批准轉讓後 option 繼續存在。如果租客其後已作出 assignment 或 sublease，只要該轉讓原本已獲准，assignee 或 sub-tenant 亦應可行使該 option。

業主一方應談甚麼

業主通常會爭取：

如設 option，也只設單一而較短的 option。一個 3 年 option 一般較多個長期 option 更有利於業主。

較窄的行使期。通常是到期前 6 至 9 個月，並嚴格要求遵守通知形式。

FMV reset upward only。續租租金即使按 FMV 重設，也不得低於原有租金，即採用 ratchet（只升不降機制）。

在市場波動時偏好 fixed step 而非 FMV。fixed step 令收入較可預測；FMV 在疲弱市場中對業主風險較高。

嚴格的 default 條件。租客在行使時只要有任何違約，option 即失效。

轉讓後不保留 option。該 option 屬租客個人權利，一旦 assignment 或 sub-letting，權利即終止。

常見起草陷阱

通知時點。若條文寫明 "time is of the essence"，代表期限極為嚴格。逾期通知即失去 option，不論情節是否重大。租客應提前把行使日期記錄好，並確認業主已實際收妥通知。

只有 FMV，沒有計算方法。如果條文只寫 "fair market rent as agreed by the parties"，而雙方最終談不攏，條文實際上便難以執行。必須有後備機制，例如估價師選定方式、baseball arbitration 等。

沒有 prior rent floor。如果 FMV 重設沒有設下限，重設後租金可能低於現有租金；業主在租客行使 option 後往往會抗拒這種結果。一般應加入不低於原有租金的 floor。

"All other terms apply"。如果租約中有只適用於初始租期的舊條款，例如早已屆滿的 TI allowance 安排，續租時會默認一併帶入。應明確列出哪些條款延續、哪些終止、哪些重設。

與其他權利衝突。如果租客對毗鄰單位有 right of first refusal，而續租 option 涉及的空間與該 ROFR 空間不同，兩類權利可能互相衝突。應在條文內釐清優先次序。

APAC 的常見做法

香港辦公室租約常見的是固定步幅式續租，而不是完全開放市場的 FMV 重設，尤其在較短的 2 至 3 年租期內更常見。實際上，續租租金多數是在續租時再談，而不是預先綁定固定公式。

新加坡辦公室租約與香港相近。較大型的國際租客則可能談到附估值機制的 FMV reset 條款。

在日本，《借地借家法》提供法定續租保障，即在若干條件下租客有權續租，而業主不容易拒絕。因此，租約中的明示續租條款需要與這層法定保障一併理解。面向外資租客的東京國際級辦公室租約，近年亦愈來愈常見在法定續租之外，再加入美式明示 option。

如果組合中有多份租約即將進入續租行使期，能否逐份掌握 option 數目、行使期、通知要求、續租租金公式及行使條件，會直接影響續租規劃。LeaseTrace 續租條款整理 可以把這些欄位從原始 PDF 擷取出來，並附上頁碼級引用。