優先承租權（ROFR）條款

right of first refusal（ROFR，優先承租權）賦予租客一項明確權利，使其可在大廈或綜合物業內，就額外空間按第三方向業主提出的等同條件取得租用權。業主收到第三方要約後，必須把該要約交給 ROFR 持有人；持有人可在指定期限內匹配條件並自行承租該空間，或放棄並讓第三方繼續成交。對有擴充需求的租客來說，這是最有力的工具之一；同時，它亦是最難正確起草的條款之一。

ROFR 與 ROFO

兩者在實質上不同，雖然都常被籠統地稱為「優先權」。

Right of first refusal (ROFR)（優先承租權） 是被動式機制：業主必須先讓持有人有機會匹配某個具體第三方交易。觸發點是第三方作出 bona-fide 要約，運作方式是 match-or-walk（匹配或放棄）。

Right of first offer (ROFO)（優先出價權） 是主動式機制：業主在把空間推向市場前，必須先按其提出的條件向持有人作出要約。持有人要麼接受，要麼拒絕；之後業主可自由出租予其他人，但通常不能低於先前被拒絕的 ROFO 條件。

ROFR 的效力較強，因為它保證持有人有機會匹配任何交易。ROFO 對業主則較靈活，持有人只能在業主提出的條件下決定接受與否，否則便失去該次權利。

一般的 ROFR 條款包含甚麼

一個可操作的 ROFR 條款通常有五個元素。

明確界定的 ROFR 空間。條款應列明租客對哪些空間享有此權利。常見包括毗鄰單位、同層指定單位、樓上或樓下整層，或某一樓層下一次空置的單位。

觸發事件。最常見的是業主收到第三方就 ROFR 空間提出 bona-fide 租賃要約。

通知程序。業主需要向租客發出書面通知，載明擬議條件，例如租金、年期、escalation、option、TI、免租期、保證金等。

租客回覆期限。常見為 10 至 20 個工作天。租客要麼匹配並行使權利，要麼放棄。

替代出租權利。若租客放棄後第三方交易未能成交，業主是否可以按相同或更佳條件向其他人出租？若條件變差又如何？條款應明確說明。

示例條文

During the Term, if Landlord receives a bona-fide written offer from a
third party to lease the ROFR Space (the "Offer"), Landlord shall deliver
to Tenant a copy of the Offer (or a summary of all material economic
and structural terms) within ten (10) business days of receipt. Tenant
shall have fifteen (15) business days from receipt of such notice to
elect, by written notice to Landlord, to lease the ROFR Space on the
same terms as the Offer. Failure to respond within such fifteen (15)
business day period shall constitute a waiver of Tenant's right with
respect to the Offer.

If Tenant does not exercise its ROFR with respect to the Offer, Landlord
may lease the ROFR Space to the third party on the terms of the Offer
within one hundred eighty (180) days. If Landlord does not lease the
ROFR Space within such period, or if the lease terms differ materially
from the Offer (more than five percent (5%) reduction in net effective
rent or material change in tenant inducements), the ROFR shall reapply.

The ROFR shall not apply during the last twelve (12) months of the
Term unless Tenant has exercised any unexercised renewal option.

租客一方應談甚麼

希望取得較強 ROFR 的租客，通常會爭取：

較廣的 ROFR 範圍。包括毗鄰空間、同層下一次空置單位，以及已命名的擴充空間。

較寬的回覆期。通常為 15 至 20 個工作天；交易較複雜時可要求更長。

按等同條件作 match-or-walk。租客應能按第三方要約的相同經濟條件承租該空間，包括 tenant inducements，例如免租期、TI 等。如果第三方要約被設計成難以匹配，例如要求一次承租 50,000 平方呎，而租客只需要 25,000 平方呎，則條款應容許把要約拆分處理。

要約變更後重新觸發。若租客放棄後，第三方要約出現重大變更，ROFR 應重新適用。

時效過後重新觸發。若租客放棄後，業主在指定期限內仍未與第三方簽約，ROFR 應重新適用。否則，業主可能在知道租客已放棄後，以更低條件繼續向外兜售。

不要加入含糊的 "reasonable approval" 要求。有些業主會要求租客證明有能力承租新增空間。這類要求應盡量限制於客觀標準，例如 tangible net worth 或信用評級。

業主一方應談甚麼

業主通常會爭取：

限制 ROFR 空間範圍。只涵蓋明確列名的單位，而不是任何未來空置空間。

較短的回覆期。例如 10 個工作天。過長的等待會拖慢第三方交易，而第三方通常不願長時間等待租客決定。

較大的替代出租彈性。租客放棄後，業主可按較低或不同條件出租予他人，而毋須重新觸發 ROFR。

附加行使條件。租客必須證明財務能力、不得違約，並且一直自行佔用該物業。

ROFR 只在初始租期內有效。續租期或 holdover 期間不再適用。

限制可觸發次數。ROFR 不應永久存在；可在拒絕若干次後終止，或到達某個固定日期後失效。

常見起草陷阱

"Equivalent terms" 含糊不清。到底是比較 base rent、net effective rent，還是比較 operating-expense 分攤方式？應在條款內明確寫出比較方法。

綑綁式交易。第三方可能提出整體承租 100,000 平方呎，其中只有 50,000 平方呎屬 ROFR 空間，另外 50,000 平方呎屬其他空間。租客能否只就 ROFR 部分行使？如果 ROFR 空間可以分拆，條款應容許拆分。

過時要約。如果業主收到要約後拖延一段時間才通知租客，該要約可能已不能反映當前市場。條款應規定通知期限，例如業主收到要約後 10 個工作天內必須送達。

re-trigger 條文過於籠統。"淨有效租金下調 5%" 這類表述較具體；單寫 "material change" 則不夠明確。應使用可量化標準。

轉讓後權利是否延續。若租客作出 assignment 或 sublease，ROFR 是否一併轉移？大多數條款會把 ROFR 設為原始租客的個人權利；對租客較有利的寫法，則會容許隨租約一併轉移。

與續租 option 衝突。如果租客對原單位享有續租 option，同時對毗鄰單位享有 ROFR，當業主正把毗鄰單位推向市場時，兩類權利可能重疊。應清楚列明優先次序與時序。

APAC 的常見做法

香港辦公室租約中的 ROFR 條款並不少見，特別是有增長計劃的租客，或位於地標級甲廈，例如 IFC、太古廣場、長江中心。起草方式與美國市場相近，但回覆期限通常較短。

新加坡做法與香港相似。CapitaLand 和 Frasers 旗下大廈的標準租約，一般已有相對成熟的 ROFR 模板。

在日本，面向外資租客的東京國際級辦公室租約，ROFR 條款大致沿用美式寫法。傳統本地格式租約歷來較少寫入 ROFR，而是把租客擴充視為業主個案酌情決定事項。這個變化主要由國際租客需求推動。

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