用途條款

use clause（用途條款）界定租客在租賃物業內可以做甚麼，以及在某些情況下必須做甚麼。在辦公室租約中，它通常只是簡短列出允許用途；在零售租約中，它往往是重點談判條款，控制業務類別、exclusive use（獨家用途權）、禁止活動，以及 continuous-operation duties（持續營運責任）。用途條款的寬窄，會影響租客的彈性、業主對 tenant mix 的控制，以及更關鍵地，當租客日後想 assignment 或 sublet 時，該租約本身是否仍具市場流通性。

用白話說，它的作用是甚麼

用途條款劃定租賃物業內哪些活動屬於允許，哪些不屬於允許。很多時它亦會要求租客實際從事該等允許用途，即 continuous-operation，並同時限制若干禁止用途。對租客而言，條款越寬，價值越高；用途條款過窄，會直接限制轉讓選項、獨家用途保護，以及商業調整空間。

一般的用途條款包含甚麼

一個可操作的用途條款通常有三個部分。

一段 permitted-use statement。這是對租客可從事活動的正面描述。常見寫法包括：

• Narrow："Tenant shall use the Premises solely as the corporate headquarters of XYZ Corporation and for no other purpose." 這種寫法幾乎把租客完全鎖死。
• Moderate："Tenant shall use the Premises for general office purposes consistent with the operation of a financial-services firm." 這種寫法允許某一用途類別，但仍受行業限制。
• Broad："Tenant shall use the Premises for general office purposes and for any lawful use ancillary to general office operations." 這種寫法提供最大彈性。

在零售租約中，permitted use 會更具體，例如 "the operation of a retail clothing store under the trade name [X]"，或 "a quick-service restaurant featuring sandwiches and salads"。

一份 prohibited-use list。這是負面清單，即使 permitted-use 語句看來足夠寬，也不能做的事情。常見項目包括儲存危險物料、住宅用途、非法活動、製造噪音 / 氣味 / 震動、電子遊戲、槍械展、成人業務。有些租約亦會禁止與其他租客構成競爭的業務類別，這相當於 exclusive-use clause 的反面。

一項 continuous-operation duty。在零售及部分辦公室租約中，租客必須於指定時間和日子持續營業，按既定標準經營，並避免停業。這類規定在商場租約中很常見，因為 co-tenancy 依賴整體營運；在辦公室租約中則較少見。

示例條文：辦公室

Tenant shall use and occupy the Premises solely for general office purposes
consistent with the operations of a financial-services firm, and for no
other purpose without Landlord's prior written consent. Tenant shall not
use the Premises for any of the following: (i) any unlawful purpose; (ii)
the manufacture, storage, or disposal of hazardous materials except in
quantities customarily found in office settings; (iii) any use that
violates the certificate of occupancy or applicable zoning; (iv) any
residential use; (v) operations that generate noise, vibration, or odour
materially exceeding levels customary for office use; or (vi) any use
that is in violation of the exclusive-use rights granted to other
tenants of the Building.

示例條文：附帶持續營運要求的零售用途

Tenant shall use and occupy the Premises solely for the operation of a
specialty retail store selling [Permitted Goods] under the trade name
[Tenant Trade Name] and for no other purpose. Tenant shall: (i) operate
continuously during the Center's required operating hours; (ii) maintain
the Premises in a clean, well-stocked condition; (iii) maintain inventory
levels and merchandise mix appropriate to a first-class retail operation;
(iv) refrain from operating any "dark store" or temporary use other than
brief operational closures (under three consecutive days) for inventory,
remodelling, or unavoidable cause.

Tenant shall not use the Premises for: (a) any of the prohibited uses
listed in Exhibit C; (b) operations that compete with the exclusive-use
rights of other tenants of the Center as set forth in Exhibit D; (c)
storage or warehouse use except as ancillary to the retail operation;
or (d) operations during hours other than the Center's required
operating hours.

租客一方應談甚麼

租客通常會爭取 較寬的 permitted use，以及 較有彈性的 prohibited-use carve-out。

對辦公室租客而言：

爭取較寬的 permitted use。"general office purposes and any other lawful use" 是理想目標。"general office purposes for the operation of [specific industry]" 代表較窄。"solely as the headquarters of [Tenant]" 則最受限制。

就 prohibited uses 爭取 carve-out。正常辦公室數量的危險物料，例如清潔用品、影印機碳粉等，應明確容許。如租客計劃經營員工餐廳或企業餐飲設施，亦應明確容許相關餐飲用途。

不接受 continuous-operation duty。辦公室租約不應要求持續營運。租客應可在不構成違約的情況下騰空物業、因裝修而暫停使用，或以較低容量運作。

對零售租客而言：

保留合理的類別寬度。不要把自己鎖死在單一產品類別。"specialty retail store selling [category] and reasonably ancillary products" 會為產品線演變保留彈性。

保留 trade name 彈性。如更改品牌名稱，應可在業主同意下進行，而該同意不得被無理拒絕。品牌升級或重塑不應每次都需要修改租約。

限制 continuous-operation duty 的範圍。應明確列出裝修、force majeure、損毁事故、市況轉變，以及在合理通知後 "go dark" 的例外情況，並容許淡季縮短營業時間。

讓 prohibited uses 與行業標準一致。不要接受過於寬泛的禁止清單，以致連合理業務擴展都被排除。

業主一方應談甚麼

業主通常會爭取：

較窄的 permitted use，尤其在零售租約中。業主希望控制 tenant mix 的優化方向，過寬的用途條款會削弱這種控制。

完整的 prohibited-use list。除標準項目外，還可能加入業主自行認為有需要的限制，例如與招租策略衝突的用途，或影響大廈聲譽的用途。

在零售租約中嚴格要求 continuous operation。停業會削弱商場吸引力，因此業主通常希望租客承諾持續經營。

未確認用途前不得 assignment。受讓人的用途應與原有 permitted use 相同，或至少落在其範圍內；較廣的新用途則需業主同意。

常見起草陷阱

用途語句過窄，影響日後轉讓。如果原租客的用途條款只容許 "the operation of an investment management firm"，任何並非投資管理公司的 assignee 都可能需要業主同意，這會實際限制租客退出安排。可行時，應盡量把用途條款寫得更寬。

"And reasonably ancillary uses"。這個短語很重要，但也很含糊。最好具體寫出甚麼屬 ancillary，例如對辦公室租客而言，可包括會議中心、咖啡吧、健身設施、收發室、員工醫療室等。

與 exclusive-use rights 衝突。如果其他租客持有咖啡零售的 exclusive，而本租約又容許 "any retail use"，租客可能在技術上已構成違約。應把 prohibited-use list 與現有 exclusives 一併核對。

continuous-operation duty 與 co-tenancy 的互動。如果商場租約中的 co-tenancy 條款容許租客在 co-tenancy failure 時 "go dark"，用途條款亦應有相應 carve-out，以免兩者互相矛盾。

營運標準不清。"first-class retail operation" 或 "comparable to a XYZ-tier store" 這類表述都需要定義；否則業主可主張租客的營運未達要求。

受制於 building rules 的方式過寬。用途條款通常會要求租客遵守大廈規則及規例。租約應說明，業主不得單方面修訂規則，以致實質改變租客原有 permitted use。

APAC 的常見做法

香港辦公室租約通常只有簡短的 permitted-use 條款，例如 "general office purposes consistent with the operations of [Tenant]"，以及較短的 prohibited-use list。位於旗艦商場，例如 IFC、太古廣場、希慎廣場的零售租約，則通常有詳細用途條款，並附帶持續營運責任及 trade-name 保護。

新加坡做法與香港相近。URA zoning compliance 常直接納入用途條款起草之中；租客應先確認擬定用途符合 zoning 要求。

在日本，《借地借家法》與《建築基準法》對用途限制有重疊規管。面向外資租客的東京國際級辦公室租約，多採用接近美式的用途條款寫法；傳統本地格式租約則較常使用簡短的 permitted-use 語句，並保留較大的業主酌情權去限制用途變更。

如果正在整理整個租約組合，並希望逐份擷取 permitted use、prohibited-use list、continuous-operation duties，以及 exclusive-use protections，LeaseTrace 用途條款抽取 可以按統一結構從原始 PDF 連同頁碼引用整理出來。